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Mietrecht

 

 

 

Mietrecht:

Ein Hund in der Wohnung reicht

Die Haltung von mehr als einem Hund in einer Mietwohnung entspricht in der Regel, falls also im Mietvertrag nichts anderes vereinbart worden ist, nicht mehr dem normalen Mietgebrauch. Dies hat das Amtsgericht München durch Urteil vom 12. Mai 2014 festgestellt. Weitere Informationen dazu hier!

(Urteil des Amtsgerichts München vom 12.5.14, Az.: 424 C 28654/13)

 

Bundesgerichtshof:

Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instand-setzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Er hat dazu entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhält-nisses (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung lasse außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem stehe die schematische Betrachtungsweise des damit zuvor befassten Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist." Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträch-tigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Beklagten ihr den zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später gewährt haben.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. April 2015 - Az. VIII ZR 281/13)

 

§ 543 Absatz 1 BGB lautet wie folgt:

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. […]

Bundesgerichtshof:

Nichtbeachtung des Vorkaufsrechts des Mieters führt bei Wohnungseigentum zum Ersatz des Schadens

Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertragssowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW RR 2005, 1534).

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Januar 2015 -  Az.: VIII ZR 51/14)

 

§ 577 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB lauten wie folgt:

Werden vermietete Räume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermeiter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Hauhalts verkauft

Achtung: wichtig für Mieter und Vermieter

Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen im Mietrecht geändert

Entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jetzt in mehreren Verfahren entschieden, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter dann unwirksam ist, wenn die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Dabei kommt es - so der Bundes-gerichtshof -  für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. In einem der genannten Verfahren hat der Bundesgerichtshof zusätzlich entschieden, dass auch ein Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Eine zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlichsei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gilt nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhält-nisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

(Bundesgerichtshof, Urteile vom 18. März 2015 – Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 )

 

Die Urteile liegen noch nicht in gedruckter Fassung vor. Deshalb dazu hier mehr in der Presseerklärung des Bundesgerichtshofes 39/15 vom 18. März 2015.

 

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